◎Tips：今日共8盘正在登记，明细见文末
杭城6月土拍，看点太多了！
上周四，金成竞得的未来科技城宅地，把板块（绿汀路一带）限价从3.45万提升到了3.61万。
今天，杭州又有两宗优质宅地出让。
一宗位于大热的望江单元，商住混合用地，地上总体量约21.3万㎡，限价还是6.98万。
地块最大的亮点在于，恰好位于御品和新世界地块之间，加上御品隔壁的御潮府，已连成一片，望江豪宅区逐渐成型了。
另一宗位于铁路北站单元，地上总体量约6.9万㎡，限价3.6万，与今年4月星创封顶竞得的宅地一致。
上塘宸章和春秋华庭之后，时隔两年未推地的铁路北站，又回来了。
PART1
望江商住地临近地铁7号线海潮站，指标相当复杂。
由两宗小地块构成，一宗为住宅兼商业服务设施用地，另一宗为商业商务用地。
商住地块出让面积㎡，容积率4.5，可建筑面积.5㎡，住宅和商业建筑面积比例为6:4。即住宅体量约.5㎡。
纯商业地块出让面积㎡，容积率5.5，建筑面积.5㎡。其中4.万㎡须自持，年限40年。
所有商业部分，均不得建设酒店式公寓，最小分割单元㎡。
地块示意图（图源：好地讯）
整宗地块总出让面积㎡，地上可建筑面积㎡，地下出让建筑面积㎡。其中住宅体量，仅占地块34.5%。
因为体量大，地块总价相当高。
仅起价就近51亿元（万元），折合楼面起价元/㎡；上限总价万元，封顶楼面价元/㎡。
对比新世界地块，起价不算低。
去年7月，体量近40万㎡（商业占60%）的望江商住地，以总价98亿成交，折合楼面价元/㎡。
不过，两宗地块的限价，与御品和御潮府一致，还是6.98万。
PART2
由于地块要求复杂，最终溢价率应该不会太高。
在我看来，地价高也好、低也罢，地块出让的更大意义在于，望江豪宅区开始慢慢成型了。
以目前限价体系看，南星、望江和江河汇，是杭州毋庸置疑的三大“顶豪区”，均是最高的6.98万（高层精装）。
但从实际楼盘数量和规模看，望江是落后者。
南星无需赘言，从早期的金色海岸、阳光海岸，到侯潮府、望江府，再到翡翠海岸、壹品、上品和滨江园，早已是公认的“首席豪宅区”。
江河汇呢，光新鸿基拿下的综合体，体量就高达85万㎡。
算上滨江刚拿的新地块，加上之前的留香园、大都会79号等盘，一个豪宅区也已经跃然纸上。
地块实景
反观由老旧城区改造而来的望江，起步慢了不少。
御品之后，好不容易等来了一个御潮府（首开中签率仅5.62%）和一个新世界，但也只有3个项目而已。
今天这宗商住地成交后，一是项目数量提升到了4个；二是把现有3个项目连成了一片。从西到东依次是御潮府、御品、新地块，及新世界项目。
一个小规模的豪宅片区，就这样成型了。
兼具高规格规划（望江金融科技城）、地铁（1号线和7号线）、商业综合体（K11）、高端品牌酒店（瑰丽）、优质教育（九年一贯制公办钱学森学校）……
这样的望江新城，太值得期待了！
PART3
铁路北站单元，很多人一听可能云里雾里，其实就是春秋华庭和上塘宸章所在地。
这个板块，大概就是石祥路、沈半路、铁路和西侧河道的围合区域，介于上塘板块和桃源板块之间，属于拱墅区，位置还是不错的。
以今天出让宅地为例，东至规划神龙路，南至杭州市皋亭村经济合作社，西至科园路，北至长滨街。
中大银泰城和浙大城市学院，均在直线1公里范围内。
出让面积㎡，容积率2.5，可建筑面积.5㎡。其中，不少于.75㎡作为配建公共租赁住房。
地块示意图（图源：好地讯）
起价万元，折合楼面起价元/㎡；上限总价万元，封顶楼面价元/㎡。
商品住房毛坯均价不高于3.2万，装修标准不高于元，即精装均价上限3.6万，与先前已成交的另一宗宅地一致。
今年4月28日，时隔两年后，铁路北站首度推出的宅地，由星创置业以封顶价竞得，折合楼面价元/㎡，溢价率29.37%+自持3%。
两宗地块指标类似，星创出让面积㎡，容积率2.5，也需配建10%公租房。
同时，好找房平台显示，板块内的春秋华庭，本月初成交了一套89㎡精装小户型，单价高达4.4万。
如此看来，今天这宗铁路北站，再次封顶概率极高。
PART4
杭城东南西北四个方向中，城北启动开发最晚。
这引发了两个结果：一是城北楼市发展一度空白；二是房价普遍低于同等距离的东、南、西三个方向。
最近几年，随着各大新城的崛起，一个全新的限价体系已经出现。
比如，在以铁路北站单元为支点的纵向轴线上，从南往北，分别是4.86万的上塘、3.6万的铁路北站、3.4万的桃源，以及2.3万的崇贤。
而在桃源和崇贤之间，还有一个正在开发的杭钢新城。
若把这条纵线往西移动约3公里，你会发现，差不多也能适用，即桥西—运河新城—勾庄—崇贤。
客观的说，同等距离范围内，城北的房价门槛最低。
对于预算不足的刚需和首改来说，正不断变好的大城北，绝对算是一个不错的选择。
频出的万人摇、低中签率，就是最好证明。
▍今日可登记楼盘
CENGLOU·CHINA
案名均价摇号情况悦融湾板块：萧山党湾镇
房源：毛坯高层套
户型：89-㎡
登记方式：冻资10万
登记日期：6.16-6.19华侨城·芳菲与城-板块：丁兰
房源：精装，7层房源70套，12层以上房源套
户型：-㎡
登记方式：验资75-万
登记日期：6.16-6.18滨湖天地·湖山云台板块：临安滨湖新区
房源：毛坯高层套
户型：89-㎡
登记方式：验资40万
登记日期：6.16-6.18东原德信·九章赋板块：南部卧城
房源：56套毛坯合院
户型：-㎡
登记方式：验资-万
登记日期：6.15-6.17绿城·桃源小镇板块：闲林
房源：毛坯合院20套
户型：-㎡
登记方式：冻资万
登记日期：6.15-6.17中锐招商·星未来板块：未来科技城2.0
房源：40套精装洋房
户型：-㎡
登记方式：验资30万
登记日期：6.15-6.17荣望轩28板块：萧山科技城
房源：套精装高层
户型：98-㎡
登记方式：验资70-万
登记日期：6.14-6.16
中南·春溪集（轩）30板块：丰收湖
房源：套精装小高层
户型：㎡以下
登记方式：冻资90-万
登记日期：6.13-6.16▍观点·问答·导购·土地·市场
CENGLOU·CHINA
◎限价房“神话”终结，杭州投资客正在微利线上挣扎
◎5月经济数据出炉，下半年到底是通胀还是通缩？
◎当年那些维权凶猛的盘，都要交付了
◎下半年新房二手房会不会好买些？
楼先生问答NO.
◎撕裂小区业主关系上演第二季：垃圾桶到底该放哪儿？
◎不用摇号的城东新城，应该抓紧买
楼先生问答NO.
◎杭州土拍：6月狂砸52宗地，这9宗宝地千万别错过
◎上半年杭州7大交付热盘，最新二手价格来了
◎都说板块内供应大，会不会积压
楼先生问答NO.
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文∣麦格
编辑∣二叔
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部分图片来自网络
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