△听得很多,说得不多,一天一篇
016月的杭州,是土地市场的狂欢。今天登场的主角,轮到杭州主城区。
今天主城共推出5宗地块,包括了2宗涉宅用地。
其中,大热的望江新城商住用地位于望江始版桥未来社区。经过83轮竞价,被滨江豪掷约61.86亿元竞得,楼面价元/㎡,溢价率21.39%;
另一宗铁路北站宅地尚未正式开拍,就已经进入竞拍自持阶段。最终经过3轮竞价后,被星创以总价约15.6亿元拿下,成交楼面价约元/㎡,溢价29.9%,自持2%。
又是滨江!又是星创!
▲图片来源:好地网
02望江商住地
建筑面积:地上㎡、地下㎡
容积率:4.88
配建要求:住宅和商业比例6:4
精装限价:元/㎡(含装修元/㎡)
竞得房企:滨江
成交楼面价:元/㎡
溢价率:21.39%
▲图片来源:住在杭州网
今天出让的商住用地南侧约米是融创滨江·御潮府。去年4月滨江拿地时,成交楼面价封顶,约元/㎡,且自持面积比例高达22%。
地块北侧紧邻新世界望江项目,靠近城站。
当时,看到这宗地块挂牌,大家第一反应:不会又是滨江拿吧?!
果不其然,滨江豪掷约61.86亿元!
这几年一直说:钱塘江两岸的豪宅,几乎都被滨江承包了。但我们发现大部分都是合作项目,例如:
同属于望江的御潮府是滨江+融创;江河汇是新鸿基+平安+滨江;仁恒滨江园是仁恒+滨江;君品是滨江+中梁+保利;杭州壹号院是信达+融创+滨江……
还有4月刚拿下的三堡地块,已确定与绿城合作,并由绿城负责营销。(等待江河汇的有钱人们,心里是不是更纠结了?)
那么,今天滨江拿下的望江未来社区项目,会选择跟谁合作呢?融创?龙湖?还是……?
▲图片来源:好地网
为什么会有这样的猜想呢?因为这宗地块是商住用地,且地块本身的出让条件非常复杂!
其中,商住地块(望江单元SC-R21/B-05地块、SC-B1/B2-11地块)出让面积㎡(55.48亩),地上建筑面积21.3万㎡,地块住宅建筑面积㎡,占比仅34.5%;其中商业部分中包含㎡由受让人自持,自持年限40年。
SC-G1-41商业地块出让面积㎡(12.69亩),容积率5.0,建筑面积㎡。其中包含地上建筑面积㎡10年内不得转让,10年后可分层转让;其余建筑面积在通过用地复核验收后可以分层转让。
且地表及地下4米以上不纳入出让范围,由受让人有偿代建;地下4米以下为出让范围,用于建设出让地块需配建的机动车位,地下建筑面积㎡,地下二、三层各㎡。
这意味着,该项目有约11.75万㎡的可售商业、4万多㎡商业需自持40年,另有2万多㎡商业需自持10年。这也对开发商的资金实力和未来的销售运营能力提出了考验。
自持,对上市公司而言,是资产累积的,后续可以出租物业来产生收益。
但有一说一,客观而言,滨江在商业地产的运营能力上,不算是强项。选择一家擅长商业地产的合作伙伴,是最直接的方式。
你希望这个项目滨江与谁合作?欢迎给我们留言,发表观点。同时也欢迎加入耳朵楼市粉丝群参与讨论,第一时间获取最新消息。
不过还有一种可能性:望江项目由滨江自己操盘。
因为自从年杭州规划局重启“限酒令”后,一大批不能分割成小户型酒店式公寓的商业项目,将以㎡大户型的产品陆续上市。
其中就包括了滨江的万潮星汇、东潮府,而江河汇和滨江三堡项目也极有可能规划有大平层产品。
今天再次拿下望江商住项目,或许意味着,滨江对于㎡以上大平层市场的信心。
03▲图片来源:好地网
值得注意的是,今天滨江拿下的望江商住项目,位于始版桥未来社区中。
始版桥未来社区是什么?
根据相关资料显示:它是浙江省首批未来社区的24个试点项目之一,是未来社区创建唯一的省长联系点,也是其中位置条件最好的项目。
始版桥未来社区试点区域规划单元公顷,总建筑面积万平方米。项目总投资约92.9亿元,建设工期-年,今年计划投资24亿元。
其按功能结构将区块划分为“一主三副九街区”:其中,“九街区”即利用上城区丰富的文化、医疗、教育、商业等资源,联合阿里巴巴等高新技术企业,精心刻画“九大场景”,包括未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、能源、物业和治理等。
始版桥未来社区完全是一个社区的概念,以“立体市井、立体花园、立体联通”作为三大核心特色。
因此,本次出让地块中对建筑建设场景也有相应的要求:
1、建筑场景:规划条件要求建筑应综合设置立体绿化、屋顶布置公共绿化场地;
2、健康场景:配建不少于㎡的体育用房;
3、交通场景:设置公共连廊并由受让人建设维护,且不计入建筑面积。
这也意味着,这个项目的建设要求更高,但未来的销售限价却与普通地块一致,为元/㎡。
从产品的角度看,近几年滨江越来越追求高周转、产品标准化,但这次是不是可以看到一个全新的充满未来感的新产品呢?感觉有那么点期待。
▲始版桥未来社区效果图
04铁路北宅地
建筑面积:㎡
容积率:2.55
配建要求:配建公共租赁住房不少于.75㎡
精装限价:3元/㎡(含装修元/㎡)
竞得房企:星创
成交楼面价:元/㎡
溢价率:29.9%+自持2%
▲图片来源:住在杭州网
铁路北宅地,差点成了今天的“黑马”。
在昨天,这宗宅地就有了动静。两轮报价,溢价率封顶,进入自持竞拍阶段。
在今天上午7点多,竞拍自持达2%。
大概这一波干脆利落的大手笔操作,劝退了其它房企。待出让正式开始后,无人出价。
最终,这宗地块被星创以溢价封顶+自持2%的代价,收入囊中。
今年4月28日铁路北站单元也曾出让过1宗宅地,拿地的同样也是星创:上限价格万元竞得,楼面价元/㎡,溢价率29.37%,自持3%。
两宗地块各方面指标相近:容积率2.5、需配建10%公租房、未来所建商品住房销售限价持平为3元/㎡。
就在前几天,星创杭州铁路北站项目进行了公示:规划为10幢高层建筑。
05相信此前在大部分人的概念里,杭州有亚洲之最的杭州东站、充满回忆的城站、“鸽中之鸽”的杭州南站和各种规划“高大上”的杭州西站。
“铁路北站”单元在哪里?
有个最直接的坐标系,就是:春秋华庭和上塘宸章附近。
东接桃源、西连上塘、北面是杭钢新城。这一带是杭州重要的大型铁路货运站。
早在年,拱墅区就编制了《铁路北站单元控制性详细规划》,在金昌路、拱康路、北秀街,与石祥路和沈半路围合的区域内,将建成一个可容纳8万人生活的大型居住区。
尽管9年过去了,这个大型居住区尚未成型。但根据好找房平台显示,去年建成交付的春秋华庭,近期的成交均价在4.5万元/㎡左右。
一二手倒挂达约元/㎡。
虽然目前星创在杭州楼市并没有品牌号召力,但冲着这巨大的倒挂,想必未来项目也不愁卖。
此外,相比西南面2公里左右上塘板块的4.86万、运河新城的3.8万,3.6万的铁路北也算是目前城北新房价格“洼地”之一。
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