近三年来，重仓入楼市的投资者，大多挣得盆满钵满。但是，房地产暴涨之后，部分小区房价走向下坡路。
从价值升值角度来看，空间已无限收窄，业主亏损也开始出现了...
PART壹
合肥0大房价“滞涨”小区曝光
我们今天通过一些典型案例，来看一看持续贬值的小区都是哪些类型。
、庐阳45中本部学区房.2万成交
位于三孝口的新华大厦，小学学区是淮河路三小，中学学区是45中六安路校区。该小区今年成交了一套二手房，2室厅的85㎡户型，最终的成交价仅为元/㎡，价格可谓非常之低。
不仅如此，安居客的数据还显示，新华大厦的房价，从8年至今，跌了近万/㎡。
▲来源：安居客
而且查看该小区发现，多为大户型，面对如此之高的降幅，业主亏损基本达到了百万。
对此，我也深究了一下原因。据中介小哥介绍：新华大厦虽然是45中的学区房，但是只有50年的产权。再加上该小区的主推户型面积偏大，租户办公较多，上下班高峰期电梯明显供应不足，其实并不适合挂学区，这使得小区的二手房一直都是处于低位。
2、滨湖回迁房3年不涨
滨湖回迁房如康园、瑞园等，房价大多停留在.2万，并且3年都涨不了。
这类小区虽位于大环境不错的滨湖，周边配套也颇为醇熟，但小区本身过于劣质，物业管理也比较差，房价很难上涨。
3、信地城市广场
信地城市广场位于瑶海火车站附近，周边配套颇为醇熟。年.4万新房入市，可是吸引了全合肥的投资客入场，甚至首付高达5成才有机会买到。
但观测二手房市场，却发现该小区3年来，房价几乎无上涨，甚至反跌了+元/㎡。
链家二手房平台，不少房源挂牌.2万，一年都无人问津。
9年高首付重仓新房的投资客，现在已在不断亏损。
4、隆昊昊天园
隆昊昊天园位于新站七里塘板块，作为曾经合肥红极一时的万元神盘，如今在二手房市场也没落了。
安居客数据显示，该小区房价3年来基本无上涨。
5、元一时代广场，板块的没落
元一时代广场地处曾经非常辉煌的地段--瑶海胜利路商圈，当年在合肥市场很是知名，周边商业、学校配套一应俱全。
奈何城市的发展变迁，新城区发展速度惊人、光芒四射，价值增长超越了老城区。加上前几年长久修路修地铁，板块价值骤减。
据安居客数据显示，本月均价仅元/平米，3年来不仅没有涨价，反而降了元/㎡。
6、温莎杰座，低至元/㎡成交
同板块的温莎杰座，同样也很惨淡，最近，一套小户型二手房成交，单价竟低至元/㎡！
根据安居客数据显示，温莎杰座本月均价元/㎡，3年来不仅没有涨价，反而降了元/㎡。
从链家网可以看到，温莎杰座正在出售85套房源，其中5套房源价格在0元/㎡以下。
比如下面这一套房源，挂牌价仅元/㎡，一年至今也没有成交。
整个瑶海火车站地段已经陷入了无成长、老旧、配套无升级的境地，属于房价增长缓慢、甚至调控后回落的板块。从安居客楼盘地图看到，这个火车站、汽车站与双岗地段的二手房只在.-.2万/㎡。
同时期买入这里而未选择政务的，亏大发了~
7、公园道一号3年不涨反降元/㎡
公园道一号位于蜀山区西二环与长江西路交叉口，近地铁2号线，近拥城市公园、大蜀山森林公园、清溪公园，远眺董铺水库，位于三里庵乐福商圈辐射范围内，配套完善。
但小区租户多、绿化率低、环境一般，本月均价仅元/㎡，3年来不仅没有涨价，反而降了元/㎡。
8、华府骏苑，黄金地段，负面能量太多
黄金地段，黄金配套，甚至黄金的学区，房价却上不去，小区负面消息，阻碍价值上升。
华府骏苑地处黄潜望核心地段、拥有50中学区，如今二手房价格却只卖.2万/㎡，还不如周边的回迁房小区。
3年来不仅没有涨价，反而降了47元/㎡。
价格不涨，与该小区物业管理松弛、小区内部脏乱差离不开关系。
9、博澳丽苑，比周边便宜5元/㎡
博澳丽苑，位于蜀山区黄山路与西二环交汇处，紧邻92商业街及黄潜望商圈，到大蜀山仅两公里多点，去政务区天鹅湖开车也只十几分钟。
地段位置很不错，但是，博澳丽苑二手房均价仅元/㎡，3年来不仅没有涨价，反而降了元/㎡。
不过现在换了金地物业，小区管理有了很大提升，日后房价也有望得以抬升。
0、万振逍遥苑3年不涨反降元/㎡
万振逍遥苑位于包河主城区，周边配套醇熟、临近地铁口。但因物业不作为等原因，万振逍遥苑三期本月均价仅元/㎡，3年来不仅没有涨价，反而降了元/㎡。PART贰
这6大类别的房子谨慎购买
类似这样的小区其实有太多太多，基本可以归为这几类：
、地处老城区无太大升值空间的区域，无学区+房龄老，庐阳北、火车站一带、七里塘很多都是这样难涨的小区；
2、近三年来交付的小区，但地段不够硬，涨幅远逊于同时期其他区域热盘。
比如和信地城市广场、碧桂园正荣悦玺同时期的高新望江台、滨湖公园天下、江山印等，差别不可谓不明显。
高新区望江台，今年4月成交一套高层，单价.57万/㎡，加上税费60万左右，成交周期只有天。当时的新房均价为.32万/㎡，涨幅接近元/㎡。
滨湖公元天下，今年4-5月连续成交两套高层，都是97㎡户型，一套单价.78万/㎡，一套.85万/㎡。成交周期都非常短，一套2天，一套只有天。项目首开均价.5万/㎡，涨幅元/㎡-元/㎡。
滨湖紫云赋江山印，今年4月成交一套高层，单价约.97万/㎡，成交周期88天。项目首开均价.6万/㎡，涨幅3元+/㎡。
3、操盘能力较弱的小开发商开发的楼盘。
操盘能力弱主要体现在开发商经验不足、市场研判能力差和资金渠道匮乏等等。小开发商的房子不是绝对不能卖，而是要更加谨慎。
这类开发商的经济实力较弱，无法保证资金链的持续供应，很容易出现烂尾、延期交付等情况。
4、品质、小区环境一般的楼盘。
文中提到的元一时代广场、华府骏苑就是典型，二手房的房价综合反映的是这个楼盘的地段、品质、物业等决定溢价能力的要素。
5、屡屡维权、臭名昭著的开发商。
在合肥，有过黑历史的开发商并不少见。
即使是一些大开发商也难逃维权的命运，不管你买哪个楼盘，建议提前百度搜索”开发商+维权“，如果维权已成常态，建议谨慎决策。
6、周边存在无法变更的不利因素的楼盘。
比如买房人比较介意的垃圾场、墓地、高架、变电站、工厂等等。这些令人避而远之的”配套“，会严重影响到后期的居住品质。
买房之前多查查周边规划，谨防落入深坑。
PART叁
结语
如今，在房住不炒的调控背景下，我并不建议把资金放在楼市去炒房。
所以，不要以纯投资心态去买房，应带着投资视角去选房，这样才能多维度的发现价值。
在当前楼市严重分化行情下，对买房人的考验也越来越大。
我建议购房者可以选准高价值区域，尤其是地段和品牌均优的，一定是购房者需要