年4月9日行政区划调整之后，杭州城市的最大彩蛋，就是因分区而暂缓发布的十四五规划。
这个十四五规划，分为两部分：一个是杭州全市的规划，一个是分区之后各新的行政区的十四五规划。
这两个能够带来明显向好预期的内容，加上发布又撤回的地铁四期规划，三者重叠在一起，会带来许多意想不到的惊喜。
现在唯一的谜团是：这些惊喜会在哪里？
今天的文章，我想用简短的内容，尽量清晰的思路，来推导一下，哪里会有惊喜。
Part1丨壹
城市发展的路径，无非时间和空间两条。
时间，带来的是底蕴和纵深。比如西子湖畔，从秦始皇乘舟而来，到如今成为世界文化遗产，它留下的，是历朝历代沉淀的厚重。
哪怕近几十年，从吴山广场、解放路到武林广场、湖滨的发展路径，也是让一个板块从简单到丰富、从单一到多维、从历史走向未来的蝶变和更新。
循着这样的路径，我们能够清晰地看到不同时代的层积岩。
以商业而论，从解百、杭州百货、到杭州大厦再到如今的湖滨银泰、嘉里中心，我们看到的不只是时间的轨迹，更有每个时代的风格、审美和生活。
从住宅而言，从中大吴庄、西湖8号公馆到流浪东苑，从白马公寓、深蓝广场到武林壹号，不同代际的产品，让整个板块更饱和，也让我们看到时代的变迁。
时间路径，带来的是板块价值的递增。
空间，则是地域的延伸。
从十城门以内，往东越过贴沙河，到达华家池、景芳、城东新城等等，往南到达钱江新城乃至江南岸，往西越过老底子城西，一直到达蒋村、未来科技城乃至临安，往北穿过德胜、大关、申花和桥西到达石祥路以北的广袤天地，这就是城市发展的空间路径。
空间路径，带来的是板块价值的重塑。
弄明白了这两个基本前提，我们就好展开后面的内容了。
Part2丨贰
我想采用沙盘推演的方式，来看一下杭州的未来板块发展路径。虽然不一定完全对，但是我相信，所有的轨迹，都是可以被发现的。
先看一下第一条路径，武林向北、向东和向东北的交汇点：文晖。
武林和西湖作为城市的第一个圆心，它的整个大北片区域，东北、正北和西北，大概的现状是这样的：
东的最近发展点，在城东新城天成单元的运河湾，正北最近的发展点在石祥路以北（以南只有零星的土地），正西一直到蒋村几乎没有土地可供开发。
那么，唯一的夹角，就是东北方向。
东北分为两块：1、文晖；2、东新、三塘。
巧合的是，这两个区域，目前都属于拱墅区。
而从拱墅区的角度，也分石祥路南北两个大的板块，而且，大概的现状是这样的：
1、石祥路以南的区域，从湖墅、大关、德胜、申花、桥西等空间来看，几乎都已接近饱和，可供开发的土地已十分零星；
2、石祥路以北的祥符、运河新城、桃源、铁路北站会是接下来的重点，但土地稀少的祥符最弱，没有规划的桃源第二弱，紧邻智慧网谷、学区加持的铁路北站较好，运河新城最优。
3、但石祥路以北最大的问题是产业不够，目前智慧网谷的SF等楼宇内，基本都是空的。筑巢引凤，没有凤来。所以还需要时间。
4、那么，拱墅区的发展重心，必然从桥西申花，逐渐转移到文晖、东新、三塘。这是大趋势。
分区之前，杭州音乐厅的落地，让文晖有了更加强劲的信心。
文晖崛起，直接带动的就是东新、三塘、笕桥等。而这个浪潮，会继续向石桥、华丰、丁桥等传导。
也就是说，拱墅区需要通过一个核心发动机，来带动原来整个下城区的发展，激活一直被诟病的下城区各板块，甚至辐射到目前上城区的原江干区块。
如此，才能彻底改变新拱墅区、上塘高架两侧天壤之别的局面。
我们且看拱墅区的十四五规划，除了运河新城辐射的石祥路以北区域是一大重点之外，文晖、东新、三塘的崛起，一定是大势所趋。
所以，我的预判：拱墅区现在最好的板块是申花，接下来最好的板块是文晖。文晖整体追平申花，指日可待。
Part3丨叁
再举一个时间维度的例子，用拱墅区的申花板块作为案例吧。
申花最让人期待的未来，在于申花和桥西的全线贯通。也就是说，拱墅区目前最好的两个板块，融为一体。
这个中间地带，就在华丰综合体地块的出让，拱墅区运河剧院的开建，以及萍水路的接通。
我们先看一下申花的几条纵贯线：
丰潭路两侧基本已开发完毕，未来有地的地方只有运河亚运公园的西侧；
学院北路两侧，过了余杭塘路，零星还有几块地，但已很难实现规模开发；
莫干山路两侧，可以令人期待的地方，在：萍水路交叉口，也就是地铁5#、10#线交汇点的华丰综合体，以及萍水路和萍水东路贯通之后带来的空间；往北，则是汽车北站是否会搬迁，以及花园岗附近的部分土地腾挪。
桥西就更简单了，基本上就是通益路、小河路两侧，这两条线上，基本也就只剩下余杭塘河、小河、运河交汇处，凯德龙湾南边的一小块地方。
时间，就这样开始缝合桥西与申花。
这个缝合，像极了望江新城，也像极了三堡和钱江新城CBD之间的江河汇。
而这种缝合，它会不断推高两个板块的价值，把这两个板块带到更高的维度。
所以，我们看到大的申花板块（含西湖区、拱墅区两部分），从最早拓荒阶段的和苑、政苑，到学区加持时期的文鼎苑、万家花城，再到城西银泰阶段的慧园、东方福邸、蓝孔雀几兄弟，G20峰会阶段密集到来的绿城、融创、滨江、万科、九龙仓等大鳄，再到即将启程的华丰综合体，时间让申花，盛开为灿烂的鲜花。
这就是时间的力量。
Part4丨肆
以上两个例子，只是杭州城市和楼市发展路径推演的很小一部分，其他地方的规律是怎样的呢？
完整的版本，都在我的脑海里。
本周五（5月28日）19:00，在位于三墩的西投绿城·春树云筑销售中心，我将开一堂《十四五规划出台前，杭州城市和楼市的发展路径推演》的公开课，与各位一起探讨杭州城市与楼市的未来。
机遇，总是青睐那些能够看见未来并相信未来的人。
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