四牌楼、三里庵、黄潜望，曾经并称为合肥老城区三大黄金商圈，其中黄潜望更是占据极大的地理优势和完整的商业业态布局，近年来却频频出现购物中心空置、购物街空置、超市撤场…黄潜望没落了吗？
霸都楼市独家策划《实探——合肥商业综合体生存现状》，本期现场多图直击黄潜望商圈。
曾经的黄潜望商圈，购物中心和超市非常密集，家乐福、乐购、红府超市、永辉、百大合家福……商之都、百大港汇购物中心、大唐国际、华润五彩城……一系列超市、餐饮、休闲、商场、购物中心的紧凑布局，迅速聚集了人气，不仅给周边居民带来便利，也吸引了大批的商圈外的顾客流。随着新城区的建立和新商圈的兴起，曾经最受热捧的黄潜望如今情况如何了？
一、“安徽首条情景式商业街”七成空置
港汇广场琳琅街
港汇广场琳琅街位于潜山路与望江路交口，占据蜀山、政务、老城三区交汇枢纽，紧邻在建的地铁3号线，占据独特的交通优势。号称“安徽首条情景式商业街区”，曾经涵盖休闲餐饮、购物、健身、摄影、亲子、宠物等生活所需的各类消费业态，“琳琅街”名副其实。
△琳琅街位置示意
现状：“琳琅”变成外卖聚集地
琳琅街最初定位为“情景街区”，开业之初相当有格调。Kittycat主题餐厅、西子皇后高端礼服定制、陶艺馆、3D打印、互动投影、个性服饰……吸引着各种时尚达人和文艺青年。如今，这些主力店纷纷撤离。
△曾经备受追捧的主题餐厅已大门紧锁
△店内美陈的树枝还在，却已人去楼空
不仅仅是主力店撤场，普通店铺的营业情况也不容乐观。琳琅街一层的商铺基本都在开门营业，而二层、三层则有大约七成的商铺空置或闭门。
△琳琅街不少店铺已大门紧锁并贴出转让公告
△琳琅街二层、三层大量商铺空置
与此同时，以外卖为主的简餐餐饮店开始大量入驻，这些店甚至没有“堂食”服务，店内不设桌椅，一间店就是一个厨房，仅有一个简陋的招牌供外卖小哥辨认。每到午餐时间，原本空空落落的琳琅街就开始活跃起来，美团、饿了么送餐小哥匆匆穿梭于此。
△现在的琳琅街，大量入驻了这些仅有厨房和简单招牌的“纯外卖”餐饮店
△就餐时间，送餐人员穿梭在摆满菜筐和煤气罐的琳琅街
二、“高颜值写字楼”大卖，商场空置
西湖国际广场
西湖国际广场位于望江西路与肥西路交口西南角，占地58,平米，总建筑面积,平米，是集商业办公为一体的大型城市综合体项目。据资料显示，年，西湖国际广场全年劲销4亿，领冠合肥写字楼市场，是当年合肥纯写字楼销售套数第一名。同时由于其配有空中花园、7万方购物中心、地下超市、海量停车位，在当时被称为颜值与实力兼具的写字楼，有望称为望江路商务新地标。
△西湖国际广场位置示意
现状：写字楼正常运营，购物中心空置
工作日中午西湖国际广场略显冷清，写字楼区域有一些年轻人匆匆出入，还有几家搬家公司在搬运家具和办公用品。购物中心区域则大门紧闭，难以找到明显的出入口。
△购物中心区域难以找到明显的入口
△写字楼区域尚有人车往来
西湖国际广场营销中心沙盘显示，写字楼A坐、B座、C座均已售罄，D座低层也已售罄，购物中心部分整体租售。在问及购物中心的进展时，营销中心工作人员表示，目前“不租也不卖”、“什么不知道，没有任何消息，如有意向请留意后期的广告宣传。”
△西湖国际广场营销中心沙盘
进一步探访发现，西湖国际广场的配套商业已经全面空置。沿街商铺均大门紧锁，有的里面堆满杂物。
△沿街商铺大门紧锁，内部空置或堆满杂物
通往购物中心的入口或封闭，或成为非机动车停放区。沿着“非机动车停放区”的指示进入购物中心内部，已空置的“7万方购物中心”阴森恐怖，开放的入口附近停满了各种自行车、摩托车和电瓶车。
△通往购物中心的入口大多已封闭
△通往购物中心的部分入口成为非机动车停放区
△开放的入口附近几乎停满了非机动车
△购物中心内部雏形已建成
△购物中心内部已全面空置
三、安高沃尔玛停业大唐国际清冷
沃尔玛合作化南路店(安高店)停业
紧邻西湖国际广场的安高广场，早在年6月就经历过沃尔玛的撤场，是沃尔玛在合肥停业的第5家店。
△安高广场位置示意
沃尔玛合作化南路店撤场之时，百瑞地产网曾独家拍摄其内部图片，当时，安高广场一楼已经不像从前那样灯火通明，由于超市准备关门，人流量锐减，一二楼其他商业目前也在打折商品，面临关门，部分商户已在准备撤离。
△安高沃尔玛撤场，百瑞地产网独家照片
沃尔玛撤出安高广场后，联家超市进驻，安高广场的人气才开始缓慢恢复。
△联家生活超市已入驻安高广场
大唐国际广场人气“冰火两重天”
与琳琅街所在的港汇广场仅相隔一条望江西路的大唐国际购物广场，总建筑面积达8万方，于年底开业，引进了乐购超市、左岸国际影城、合肥首家真冰溜冰场、屈臣氏、梦幻电玩城等多家大型主力店，涵盖商超、百货、品牌店、影城、健身等多种业态。
△大唐国际购物广场位置示意
但是就是这样一家高定位、多业态的商业综合体，据悉从开业以来一直就是超市和影城生意红火，商场内却冷冷清清，餐饮、服装等小商铺更是门可罗雀。
△大唐国际购物广场业态分布
△大唐国际购物广场商铺人气清冷
早在年6月，大唐国际就发生过商户堵门事件，据悉也是因为商场推迟半年营业，导致生意冷清，大量顾客都是进入超市购物，并没有几个人进入商场消费。
△年6月人民网安徽频道报道的大唐商户堵门事件
四、同路不同命，五彩城一枝独秀
华润五彩城
华润五彩城位于望江西路与合作化南路交汇处，于年5月1日开业。
△华润五彩城位置示意
统一运营，时尚定位，五彩城“一枝独秀”
相比较于西湖国际广场空置、安高沃尔玛撤场、港汇广场琳琅街和大唐国际的清冷，华润五彩城经营得风生水起，可以算得上是目前黄潜望商圈的“一枝独秀”。
△华润五彩城资料图
△华润五彩城引进快时尚品牌
由于其定位时尚，由商场统一运营，活动不断，经营状况看好，曾被称为合肥商场“小萌宝”。不仅是合肥商业界年轻时尚的新晋商场代表，更是黄潜望商圈商业综合体中仅剩的“向上势力”。
五、黄潜望商圈的没落，只是普遍现象
以上探访的只是黄潜望板块的个别商业项目，其实在整个合肥这样的情况屡见不鲜，无论是在老城区，还是政务新区、滨湖新区，商家撤离、人气不旺的情况都很常见。
商业综合体、购物中心趋于饱和
合肥商业地产的大规模开发是从年开始的。当时合肥的商业地产还非常少，再加上住宅限购令，致使部分有资金实力的市民将目光集中在商铺、写字楼产品上。
但好景不长，从年开始，合肥市商业地产高库存的现象开始出现，年二季度合肥商业地产库存量就已经达到.78万平方米。业内人士表示：合肥的商业地产之所以销售困难，原因就在于供大于求。
商场趋于饱和，不只是黄潜望商圈由热转冷，天鹅湖商圈一样竞争激烈，百盛的撤场更是令人唏嘘，而滨湖新区从几年前的商业匮乏到近年来大量商业综合体开建、多宗商业用地上市，5年内“商业中心”或将达到30个左右，很难说会不会重蹈黄潜望和政务区的覆辙。
区位固然重要，特色和运营才是关键
同样位于黄潜望商圈，区位优势明显，为什么会出现“同路不同命”的现象？一方面，外来商家需要与时俱进，迎合本地用户需求，才不会像沃尔玛一样“水土不服”，另一方面，建立起自己的特色和竞争优势，良好的商业运营才是生存发展的保证。
业内人士指出：商业地产从整个价值链来说，只有资方资本的初心和运营的初心是一致的，才能赢得商业地产运营的成功，才能让持有物业的比例变得越来越大，来尽快的发挥它的无限的巨大的价值，尤其是它的长期价值，越老越成熟的价值。
有了商品经济、有了市场经济，商业地产就会存在，就会有饱和、有稀缺，而这里面的核心就是运营为王。运营管理是商业地产的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。
合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示：
商业综合体在合肥应该说是惨不忍睹，但是很多从业人士还没有认识到这种危机的到来，没有认识到“狼”已经来了。
在合肥房地产研究所相关调查中，我们很多商业综合体受访者感觉自己的项目还是“春天”。我认为，商业从业人士在态度上需要有明确的认识。
商业综合体遭遇困局，原因一方面是我们消费模式发生变化。我们过去的商业综合体，又称作大盒子，它是我们每10万-15万人群必须配置的商业，但是随着消费模式的变化，尤其是互联网模式，如淘宝、京东等的兴起，我们的消费模式和支付手段发生了变化，人变得越来越懒，这时候商业综合体发展会变得困难。
商业综合体要想解决这个问题，应该真正把商业当做孩子去养，商业综合体和住宅、商务公寓都有很大区别。商务公寓、办公楼改造成住宅是可以实现的，但大盒子基本上不可能改变用途。这就需要我们有高素质的运营公司、运营人才等进行精细的服务。如果没有精细的服务，商业综合体的成长空间会有困难。单纯的卖商业综合体其实从方向上就是错的。
霸都楼市原创，部分素材来源于：人民网安徽频道、万家热线、网络
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